Người đứng đầu FHFA cho biết cơ quan này đang xem xét cách tính Bitcoin trong việc đánh giá điều kiện vay thế chấp.
Cơ quan quản lý thế chấp nhà ở liên bang Mỹ xem xét sử dụng tài sản tiền điện tử để hỗ trợ người vay thế chấp
Cơ quan quản lý thế chấp nhà ở liên bang Mỹ đang nghiên cứu cách các khoản nắm giữ tiền điện tử có thể giúp người tìm vay thế chấp đáp ứng điều kiện vay. Động thái này diễn ra trong bối cảnh số lượng đơn xin vay thế chấp giảm trong những năm gần đây, khi Mỹ đang đối mặt với khủng hoảng nhà ở.
Trong một tuyên bố trên X vào ngày 23 tháng 6, Bill Pulte, người đứng đầu Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cho biết cơ quan của ông sẽ “nghiên cứu việc sử dụng các khoản nắm giữ tiền điện tử liên quan đến việc đánh giá điều kiện vay thế chấp.”
Tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ đã duy trì tương đối ổn định trong 50 năm qua, với khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, số lượng đơn xin vay thế chấp mới đã giảm mạnh trong những năm gần đây.
Mặc dù một số tổ chức cho vay nhỏ đã cho phép người vay sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp, việc nghiên cứu và công nhận từ FHFA sẽ là một bước tiến lớn cho việc chấp nhận tiền điện tử, đặc biệt trong bối cảnh số lượng đơn xin vay thế chấp đang sụt giảm.
Mortgage originations from 2012 and estimated through Q3 2026. Source: Statista
FHFA ủng hộ tiền điện tử cho thế chấp, trong khi tỷ lệ nhà ở giảm
Mặc dù thiếu chi tiết, những bình luận ủng hộ tiền điện tử của Bill Pulte, người đứng đầu Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), được đưa ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ đang gặp khó khăn nghiêm trọng.
Số lượng đơn xin thế chấp mới – tức là quá trình một tổ chức cho vay làm việc với người vay để hình thành khoản vay thế chấp – đã giảm xuống mức gần thấp kỷ lục vào giữa năm 2024 và chỉ cải thiện chút ít trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự sụt giảm này, đặc biệt trong tái tài trợ, được cho là do nhiều yếu tố.
Thứ nhất, nguồn cung nhà ở không tăng đủ để đáp ứng nhu cầu. Xây dựng đang chậm lại, nhiều nhà ở bị các nhà đầu tư mua hơn là những người muốn sở hữu nhà, và các chủ nhà lớn tuổi vẫn sống tại nhà thay vì chuyển đến các cơ sở dành cho người cao tuổi.
Việc vay vốn cũng trở nên đắt đỏ hơn, và nhiều người cho rằng sự sụt giảm đơn xin vay là do lãi suất cao hơn của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) để chống lạm phát. Pulte đã chỉ trích chính sách lãi suất của Fed, thậm chí kêu gọi Chủ tịch Jerome Powell từ chức. Ông Powell sẽ điều trần trước Quốc hội vào ngày 26 tháng 6.
Giữa những khó khăn này, Pulte đang tìm cách làm cho việc vay vốn trở nên khả thi hơn cho các chủ nhà.
Sự công nhận của FHFA có thể mở rộng chương trình cho vay liên bang với tiền điện tử
Việc FHFA chính thức công nhận tiền điện tử có thể mở ra các chương trình cho vay liên bang quy mô lớn cho nhiều người vay hơn. Trong năm 2024, riêng FHA đã cấp hơn 760,000 khoản vay thế chấp nhà ở một gia đình với tổng trị giá 230 tỷ USD.
Cho đến ngày 23 tháng 1 năm 2025, hầu hết các ngân hàng không thể cung cấp các khoản vay hoặc thế chấp dựa trên tiền điện tử do Bản tin Kế toán Nhân viên số 121 (SAB 121) của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC), yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận tiền điện tử như một khoản nợ thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán. Quy định này đã bị bãi bỏ ngay sau khi Tổng thống Donald Trump nhậm chức.
Liên quan: SAB 121 bị bãi bỏ: Ý nghĩa đối với lưu ký và quy định tiền điện tử năm 2025
Tuy nhiên, các khoản vay được bảo đảm qua các chương trình liên bang như FHA, VA và USDA hiện không cho phép người vay sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp. Thậm chí, một số khoản vay liên bang có thể không cho phép sử dụng tiền mặt từ việc bán tiền điện tử để trả tiền đặt cọc, theo biên tập viên Sam Cooling của 99Bitcoins.
Chuyên gia tài chính cá nhân Andrew Lokenauth khuyên rằng những người muốn mua nhà bằng tiền thu được từ Bitcoin cần “cẩn thận ghi lại mọi thứ và lưu giữ giấy tờ.”
Những người ủng hộ Bitcoin hoan nghênh sự cởi mở của Pulte đối với Bitcoin (BTC), với một số ý kiến cho rằng tài sản số này đã có các đặc điểm mà các tổ chức cho vay ưa chuộng – như tính minh bạch của chuỗi giao dịch trên blockchain công khai.
Mitchell Askew, nhà phân tích tại Blockware – một công ty khai thác Bitcoin dưới dạng dịch vụ, cho rằng tính thanh khoản và khả năng lưu ký minh bạch của Bitcoin, đặc biệt là blockchain công khai, khiến nó trở thành “tài sản thế chấp hoàn hảo” cho các khoản vay mua nhà.
CJ Konstantinos, nhà sáng lập công ty thế chấp và trái phiếu Bitcoin People’s Reserve, cho rằng Bitcoin có thể giúp giảm rủi ro cho thị trường chứng khoán hóa thế chấp mà FHFA giám sát thông qua việc quản lý Fannie Mae và Freddie Mac. Ông nói: “Đây là điều hiển nhiên.”
Ai muốn vay bằng tiền điện tử?
Hiện đã có một số ít tổ chức cho vay cho phép người vay sử dụng tiền điện tử làm tài sản thế chấp, nhưng số lượng này còn hạn chế. Các tổ chức này chủ yếu phục vụ lớp nhà đầu tư mua nhà và đi kèm với những rủi ro mà một số người có thể chưa sẵn sàng chấp nhận.
Milo (trước đây là MiloCredit) phê duyệt khoản vay ngay lập tức cho người vay, nhưng họ cần chứng minh có đủ tiền điện tử để đáp ứng toàn bộ giá trị khoản vay. Giám đốc điều hành Milo, Josip Rupena, cho biết nhiều khách hàng đang mua nhà thứ hai, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc bất động sản đầu tư.
“Nhiều người có thu nhập cao, nhưng các ngân hàng truyền thống sẽ không đủ điều kiện cho họ vay toàn bộ giá trị những ngôi nhà này,” ông nói. Strike, một công ty khác cung cấp khoản vay thế chấp bằng Bitcoin, cho biết các khoản vay tiền điện tử hiện tại có một số rủi ro. Biến động giá là một yếu tố lớn. Nếu giá BTC giảm mạnh, tỷ lệ khoản vay trên giá trị (loan-to-value) tăng, “có thể kích hoạt các lệnh gọi ký quỹ hoặc thanh lý – bán cưỡng chế vào thời điểm không thuận lợi.”
Các tổ chức cho vay cũng đối mặt với rủi ro. Một bình luận viên nhận định: “Mô hình rủi ro cho việc này sẽ rất phức tạp. Các khoản thế chấp truyền thống giả định thu nhập và tài sản tương đối ổn định. Giờ đây, bạn đang xử lý với những người vay có giá trị tài sản ròng có thể dao động 50% trong một tuần. Làm sao để kiểm tra căng thẳng một danh mục đầu tư khi tài sản thế chấp bao gồm từ Bitcoin đến các token DeFi ngẫu nhiên?”
Source: Cory Bates
Sở hữu tiền điện tử ở Mỹ ngày càng phổ biến
Việc sở hữu tiền điện tử ở Mỹ đang trở nên phổ biến, với các nhà lập pháp và cơ quan quản lý tại Washington nhanh chóng xây dựng các quy định và khung pháp lý thân thiện với ngành này.
Các nghiên cứu gần đây cho thấy tiền điện tử không còn chỉ dành cho những người siêu giàu mà ngày càng được xem là một tài sản bán lẻ hợp pháp đối với các nhà đầu tư thông thường. Theo báo cáo “Tình hình Tiền điện tử 2025” của Hiệp hội Tiền điện tử Quốc gia, khoảng 20% người Mỹ, tương đương 65 triệu người, được ước tính hiện đang sở hữu tiền điện tử.
Giá trị đầu tư của họ cũng không quá lớn; khoảng 74% danh mục tiền điện tử ở Mỹ có giá trị dưới 50,000 USD.
Việc cho phép sử dụng tiền điện tử để trả tiền đặt cọc hoặc làm tài sản thế chấp có thể mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho số lượng nhà đầu tư ngày càng tăng nếu Bitcoin được đưa vào danh sách các chứng khoán khác mà họ có thể sử dụng để vay thế chấp.
